Hyra av affärslokal och moms: när mervärdesskatt läggs till hyran

Utgångspunkt: hyran är skattefri

Enligt 27 § i mervärdesskattelagen är överlåtelse av nyttjanderätt till fastighet, såsom uthyrning av lokaler, som regel momsfri. Lagens 30 § tillåter dock fastighetens ägare, aktieägare eller hyresgäst att ansöka om frivillig skattskyldighet för överlåtelse av nyttjanderätt, när förutsättningarna uppfylls.

När hyresvärden har anmält sig som skattskyldig läggs allmän mervärdesskatt till hyran. Den har varit 25,5 % sedan 1.9.2024. På motsvarande sätt får hyresvärden dra av mervärdesskatten på fastighetens byggande, reparationer och underhåll.

Förutsättning: hyresgästens verksamhet

Enligt Skatteförvaltningens anvisning förutsätter frivillig skattskyldighet att lokalens slutanvändare fortlöpande använder lokalen åtminstone delvis för verksamhet som berättigar till avdrag. Fortlöpande användning kräver inte heltids- eller huvudsaklig användning, utan till exempel säsongsbetonad användning kan räcka. Lokalen ska vara i hyresgästens exklusiva bruk, och objektet kan också vara ett enskilt rum eller en mindre funktionell helhet.

Hyresvärden måste ansöka om skattskyldighet separat, även om hen redan är momsskyldig för annan affärsverksamhet.

Delvis momspliktig hyresgäst

Om hyresgästen har både skattepliktig och skattefri verksamhet kan hyresvärden ändå ta ut moms på hela hyran. Hyresgästen får dra av endast den andel som hänför sig till skattepliktig verksamhet. Resten blir en kostnad för hyresgästen.

Om slutanvändarens verksamhet i ett visst utrymme är helt momsfri gäller skattskyldigheten inte det utrymmet. Enligt exemplen i anvisningen upphör skattskyldigheten också till den del som hyresgästen hyr ut en del av utrymmet i andra hand till någon som bedriver momsfri verksamhet.

Vem drabbas av moms

Ett momspliktigt företag som använder lokalen helt för momspliktig verksamhet drar av momsen på hyran i sin egen beskattning, så för det är skatten i praktiken en fråga om kassaflöde. För den som bedriver momsfri verksamhet, till exempel många hälsotjänster, finanssektorn eller föreningar, är momsen en verklig extrakostnad.

För offentliga samfund gäller ett undantag: om slutanvändaren är staten, ett universitet, en yrkeshögskola eller en viss privat anordnare av yrkesutbildning finns det inget separat krav på avdragsrätt. Kommuner och välfärdsområden jämställs här med dem som har avdragsrätt.

• Fråga före anbudet om fastigheten frivilligt är momsskyldig
• Jämför offerter på samma sätt: moms 0 eller moms 25,5 %
• Berätta om din verksamhet för hyresvärden, eftersom den påverkar hyresvärdens beskattning
• Ta i förväg reda på vad andrahandsuthyrning innebär i mervärdesbeskattningen

Exempel: hur mycket moms kostar

Anta att hyran för en affärslokal är 2 000 euro i månaden utan mervärdesskatt och att hyresvärden har registrerat sig som mervärdesskattskyldig. Fakturan är då 2 510 euro, varav mervärdesskattens andel är 510 euro.

Om hyresgästen använder utrymmet helt för skattepliktig verksamhet drar den av hela 510 euro, och hyrans nettokostnad är 2 000 euro. Om andelen skattepliktig verksamhet är 40 % är det avdragsgilla beloppet 204 euro och kostnaden för företaget blir 306 euro i månaden, dvs. 3 672 euro per år. Frivillig skattskyldighet gäller inte en hyresgäst som bedriver helt momsfri verksamhet, så moms borde inte alls tas ut på dess utrymme.

Det lönar sig att göra beräkningen innan hyresofferter jämförs, eftersom den verkliga kostnaden för två lokaler med samma pris kan skilja sig tydligt.

Utredningsansvar: varför hyresvärden frågar om din verksamhet

När en fastighet har fått nybyggnad eller en grundlig renovering har hyresvärden dragit av mervärdesskatten på investeringen. Detta förenas med en justeringsperiod på tio år. Om lokalens användning ändras till något som berättigar mindre till avdrag, till exempel när en momsfri hyresgäst flyttar in, måste hyresvärden årligen återbetala en tiondel av en del av avdragen.

Av den anledningen innehåller hyresavtal ofta ett villkor enligt vilket hyresgästen förbinder sig att meddela om ändringar i sin verksamhet eller att ersätta hyresvärden för mervärdesskattekostnader som uppstår. Läs ett sådant villkor noggrant om din verksamhet delvis är skattefri.

Ändring på väg år 2028

Finansministeriet skickade 10.6.2026 ut ett utkast till ändringar i mervärdesbeskattningen av fastigheter på remiss. Enligt förslaget skulle den återstående justeringsperioden utredas på en gång vid försäljning av en fastighet, och försäljningen av en fastighet kunde i vissa situationer väljas som skattepliktig. Den föreslagna tidpunkten för ikraftträdande är 1.1.2028, och ändringen har ännu inte trätt i kraft.

I momsfrågor lönar det sig att fråga råd av en bokföringsbyrå eller Skatteförvaltningen innan avtalet undertecknas. Hyresnivåer och lediga lokaler hittar du i Lokalradar.

Vanliga frågor

Räkna själv

• Kontorskalkylator: vad kostar ett kontor? · gratis

Färdiga verktyg

• Lokaljämförelse och kostnadskalkylator · Hyra, avgift, kostnader och €/htm2 samt jämförelse av tre lokaler

Källor

1. Skatteförvaltningen: Ansökan om momsskyldighet vid överlåtelse av nyttjanderätt till fastighet (VH/5624/00.01.00/2024)
2. Skatteförvaltningen: Momssatser
3. Skatteförvaltningen: Fastighetsinvestering
4. Statsrådet: Ändringar föreslås i mervärdesbeskattningen av fastigheter (10.6.2026)

Artikeln är allmän information och ersätter inte anvisningar från en myndighet, jurist eller rådgivare. Kontrollera aktuell information i källorna.

Övriga guider

• Hyresavtal för affärslokal: kontrollera de här villkoren före undertecknandet