Liiketilan vuokra ja ALV: milloin vuokraan lisätään arvonlisävero

Lähtökohta: vuokra on verotonta

Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan kiinteistön käyttöoikeuden luovutus, kuten toimitilan vuokraus, on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta. Lain 30 § kuitenkin sallii kiinteistön omistajan, osakkeenomistajan tai vuokralaisen hakeutua vapaaehtoisesti verovelvolliseksi käyttöoikeuden luovuttamisesta, kun edellytykset täyttyvät.

Kun vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi, vuokraan lisätään yleinen arvonlisävero. Se on ollut 25,5 % 1.9.2024 alkaen. Vastaavasti vuokranantaja saa vähentää kiinteistön rakentamisen, korjausten ja ylläpidon arvonlisäverot.

Edellytys: vuokralaisen toiminta

Verohallinnon ohjeen mukaan vapaaehtoinen verovelvollisuus edellyttää, että tilan loppukäyttäjä käyttää tilaa jatkuvasti ainakin osittain vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Jatkuva käyttö ei vaadi kokoaikaista tai pääasiallista käyttöä, vaan esimerkiksi kausiluonteinen käyttö voi riittää. Tilan on oltava vuokralaisen yksinomaisessa käytössä, ja kohteena voi olla myös yksittäinen huone tai pienempi toiminnallinen kokonaisuus.

Vuokranantajan on haettava verovelvollisuutta erikseen, vaikka se olisi jo arvonlisäverovelvollinen muusta liiketoiminnasta.

Osittain verollinen vuokralainen

Jos vuokralaisella on sekä verollista että verotonta toimintaa, vuokranantaja voi silti periä arvonlisäveron koko vuokrasta. Vuokralainen saa vähentää vain sen osuuden, joka kohdistuu verolliseen toimintaan. Loppuosa jää vuokralaisen kustannukseksi.

Jos loppukäyttäjän toiminta tietyssä tilassa on kokonaan arvonlisäverotonta, verovelvollisuus ei koske sitä tilaa. Ohjeen esimerkkien mukaan verovelvollisuus päättyy myös siltä osin kuin vuokralainen alivuokraa osan tilasta alv-vapaata toimintaa harjoittavalle.

Kuka kärsii arvonlisäverosta

Arvonlisäverovelvollinen yritys, joka käyttää tilaa kokonaan verolliseen toimintaan, vähentää vuokran arvonlisäveron omassa verotuksessaan, joten sille vero on käytännössä kassavirtakysymys. Alv-vapaata toimintaa harjoittavalle, kuten monille terveyspalveluille, rahoitusalalle tai yhdistyksille, arvonlisävero on todellinen lisäkustannus.

Julkisyhteisöjä koskee poikkeus: jos loppukäyttäjä on valtio, yliopisto, ammattikorkeakoulu tai tietty yksityinen ammatillisen koulutuksen järjestäjä, erillistä vähennysoikeusvaatimusta ei ole. Kunnat ja hyvinvointialueet rinnastetaan tässä vähennykseen oikeutettuihin.

• Kysy ennen tarjousta, onko kiinteistö vapaaehtoisesti verovelvollinen
• Vertaa tarjouksia samalla tavalla: alv 0 vai alv 25,5 %
• Kerro oma toimintasi vuokranantajalle, koska se vaikuttaa vuokranantajan verotukseen
• Selvitä etukäteen, mitä alivuokraus tarkoittaa arvonlisäverotuksessa

Esimerkki: paljonko arvonlisävero maksaa

Oletetaan, että toimitilan vuokra on 2 000 euroa kuukaudessa ilman arvonlisäveroa ja vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi. Lasku on silloin 2 510 euroa, josta arvonlisäveron osuus on 510 euroa.

Jos vuokralainen käyttää tilaa kokonaan verolliseen toimintaan, se vähentää koko 510 euroa, ja vuokran nettokustannus on 2 000 euroa. Jos verollisen toiminnan osuus on 40 %, vähennettävää on 204 euroa ja yritykselle jää kustannukseksi 306 euroa kuukaudessa eli 3 672 euroa vuodessa. Kokonaan alv-vapaata toimintaa harjoittavaa vuokralaista vapaaehtoinen verovelvollisuus ei koske, joten sen tilasta ei pitäisi periä arvonlisäveroa lainkaan.

Laskelma kannattaa tehdä ennen vuokratarjousten vertailua, koska kahden samanhintaisen tilan todellinen kustannus voi erota selvästi.

Tarkistusvastuu: miksi vuokranantaja kysyy toiminnastasi

Kun kiinteistöön on tehty uudisrakentamista tai perusparannus, vuokranantaja on vähentänyt investoinnin arvonlisäveron. Tähän liittyy kymmenen vuoden tarkistuskausi. Jos tilan käyttö muuttuu vähemmän vähennykseen oikeuttavaksi, esimerkiksi kun alv-vapaa vuokralainen tulee tilaan, vuokranantaja joutuu palauttamaan osan vähennyksistä vuosittain kymmenesosan mukaan.

Tästä syystä vuokrasopimuksissa on usein ehto, jolla vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan toimintansa muutoksista tai korvaamaan vuokranantajalle aiheutuvat arvonlisäverokulut. Lue tällainen ehto huolellisesti, jos toimintasi on osittain verotonta.

Muutos tulossa vuonna 2028

Valtiovarainministeriö julkaisi 10.6.2026 lausunnoille luonnoksen kiinteistöjen arvonlisäverotuksen muutoksista. Ehdotuksen mukaan kiinteistön myynnin yhteydessä jäljellä oleva tarkistuskausi selvitettäisiin kerralla, ja kiinteistön myynnin voisi tietyissä tilanteissa valita verolliseksi. Ehdotettu voimaantulo on 1.1.2028, eikä muutos ole vielä voimassa.

Arvonlisäverokysymyksissä kannattaa kysyä neuvoa tilitoimistolta tai Verohallinnolta ennen sopimuksen allekirjoittamista. Vuokratasot ja vapaat tilat löydät Toimitilatutkasta.

Usein kysyttyä

Valmiit työkalut

• Toimitilavertailu ja kustannuslaskuri · Vuokra, vastike, kulut ja €/htm2 sekä kolmen tilan vertailu

Lähteet

1. Verohallinto: Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta (VH/5624/00.01.00/2024)
2. Verohallinto: Arvonlisäveroprosentit
3. Verohallinto: Kiinteistöinvestointi
4. Valtioneuvosto: Kiinteistöjen arvonlisäverotukseen ehdotetaan muutoksia (10.6.2026)

Artikkeli on yleistä tietoa eikä korvaa viranomaisen, juristin tai neuvojan ohjetta. Tarkista ajantasainen tieto lähteistä.

Muut oppaat

• Liiketilan vuokrasopimus: nämä ehdot tarkistat ennen allekirjoitusta