Liiketilan vuokrasopimus: nämä ehdot tarkistat ennen allekirjoitusta

Laki antaa raamit, sopimus ratkaisee

Liiketilojen vuokrasuhteita koskee laki liikehuoneiston vuokrasuhteista (482/1995). Sitä muutettiin huoneenvuokralain uudistuksen yhteydessä, ja muutokset tulivat voimaan 1.10.2026. Uudistuksen painopiste oli asuntovuokrauksessa, mutta jos käytät vanhaa sopimuspohjaa, pyydä ajantasainen versio.

Toisin kuin asuntovuokrauksessa, liiketilan vuokralaisen suojaksi säädettyjä pakottavia sääntöjä on vähän. Laki täydentää sopimusta lähinnä silloin, kun asiasta ei ole sovittu. Esimerkiksi irtisanomisajat määräytyvät lain mukaan vain, jos sopimuksessa ei sovita toisin. Lue siis sopimus kokonaan, myös liitteet ja yleiset sopimusehdot.

Vuokra: brutto vai pääoma plus ylläpito

Bruttovuokra sisältää tilan ylläpitokulut, pääomavuokra ei. Jos tarjouksessa on erikseen pääomavuokra ja ylläpitovuokra, vertaa tarjouksia aina niiden summana. Ylläpitokuluihin sisältyy myös kiinteistövero, jota maksuunpannaan vuonna 2026 yhteensä 2 443 miljoonaa euroa. Kunnat ilmoittavat vuoden 2027 kiinteistöveroprosentit viimeistään 17.11.2026, joten ylläpitovuokra voi muuttua vuodenvaihteessa.

Tasoa voi verrata markkinaan. Rakli-KTI Toimitilabarometrin mukaan toimistojen bruttovuokrataso oli keväällä 2026 Helsingin keskustassa 45,7, Tampereella 22,3, Oulussa 21,6 ja Turussa 20,0 euroa neliöltä kuukaudessa. Helsingin keskustan liiketiloissa taso oli 109,4 euroa.

Laske kuukausikustannus aina auki. Esimerkiksi 100 neliön toimisto Turun keskustan bruttotasolla 20,0 euroa neliöltä maksaa 2 000 euroa kuukaudessa eli 24 000 euroa vuodessa. Jos vuokranantaja on arvonlisäverovelvollinen, laskuun lisätään 25,5 % eli 510 euroa kuukaudessa. Lisäksi tulevat usein sähkö, vesi, siivous ja autopaikat, jotka eivät välttämättä sisälly bruttovuokraan.

Indeksiehto ja vuokrankorotukset

Liiketilan vuokra sidotaan usein indeksiin, esimerkiksi Tilastokeskuksen elinkustannusindeksiin. Tarkista, mihin indeksiin ja perusindeksipisteeseen vuokra on sidottu, kuinka usein tarkistus tehdään ja voiko vuokra myös laskea. Jos sopimuksessa on vähimmäiskorotus, vuokra nousee, vaikka indeksi ei nousisi.

Selvitä myös, miten ylläpitovuokran muutokset tehdään. Usein ylläpitovuokra tarkistetaan toteutuneiden kustannusten mukaan, jolloin kiinteistöveron ja energian hinnan muutokset siirtyvät vuokraan.

Sopimuskausi ja irtisanominen

Määräaikainen sopimus sitoo molempia koko kauden, eikä sitä voi pääsääntöisesti irtisanoa kesken. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on joustavampi, mutta myös vuokranantaja voi irtisanoa sen. Monessa sopimuksessa on määräaikainen alkujakso, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi.

Mieti sopimuskausi kasvusuunnitelmasi mukaan. Pitkä määräaika voi antaa neuvotteluvoimaa vuokratasoon, mutta lyhyt kausi tai optio jatkaa tai laajentaa tilaa antaa joustoa. Tarkista myös, saako tilan siirtää tai alivuokrata, jos yritys myydään tai toiminta muuttuu.

Vakuus, muutostyöt ja palautuskunto

Vuokravakuudesta sovitaan sopimuksessa. Se voi olla rahavakuus, pankkitakaus tai esimerkiksi emoyhtiön takaus. Tarkista, milloin vakuus palautetaan ja mistä vuokranantaja voi siitä vähentää.

Muutostöistä kannattaa sopia ennen allekirjoitusta: kuka tekee ja maksaa työt, kuka omistaa ne sopimuksen päättyessä ja onko tila palautettava alkuperäiseen kuntoon. Palautusvelvollisuus voi tulla kalliiksi, jos tilaan on rakennettu väliseiniä tai erikoistekniikkaa.

Pinta-ala: huoneistoala vai vuokrattava ala, ja sisältyykö yhteisiä tiloja
Käyttötarkoitus: salliiko sopimus toimintasi ja sen laajentamisen
Kunnossapitovastuu: mitkä korjaukset kuuluvat vuokralaiselle
Arvonlisävero: lisätäänkö vuokraan alv 25,5 %

Neuvotteluvaraa on nyt

Pääkaupunkiseudun keskeisillä toimistoalueilla oli syyskuun 2026 lopussa tyhjänä noin 820 000 neliömetriä eli 18,6 % kannasta. A-luokan toimistoista tyhjänä oli 8,9 %, joten neuvotteluvaraa on eniten vanhemmissa kiinteistöissä. Tyhjän tilan aikana tavallisia kannustimia ovat vuokravapaat kuukaudet ja muutostöiden kustannusten jakaminen.

Tilan etsinnässä kannattaa käyttää myös kaupunkien elinkeinoyhtiöitä, kuten Business Tamperetta, BusinessOulua ja Turku Business Regionia, jotka auttavat maksutta tilojen ja tonttien etsinnässä. Pyydä vähintään kahdesta kohteesta kirjallinen tarjous, jotta sinulla on vertailukohta neuvotteluun.

Liike- ja tuotantotiloissa vajaakäyttö on selvästi pienempi, esimerkiksi Turussa liiketiloissa 4,5 % vuoden 2025 lopussa, joten hyvä tila kannattaa varata ajoissa. Vertaile vuokratasoja ja vapaita tiloja Toimitilatutkassa, ja pyydä sopimuksesta tarvittaessa juristin arvio ennen allekirjoitusta.

Usein kysyttyä

Mitä eroa on bruttovuokralla ja pääomavuokralla?

Bruttovuokra sisältää ylläpitokulut, pääomavuokra ei. Vertaa tarjouksia aina bruttona eli pääoma- ja ylläpitovuokran summana.

Voiko määräaikaisen liiketilan vuokrasopimuksen irtisanoa?

Pääsääntöisesti ei kesken kauden, ellei sopimuksessa ole irtisanomisehtoa. Neuvottele siksi tarvittaessa optio- tai siirtoehto sopimukseen.

Muuttuiko liikehuoneiston vuokralaki vuonna 2026?

Lakia muutettiin huoneenvuokralain uudistuksen yhteydessä 1.10.2026 alkaen. Painopiste oli asuntovuokrauksessa, mutta päivitä sopimuspohja.

Paljonko toimistotilaa on tyhjänä pääkaupunkiseudulla?

Syyskuun 2026 lopussa keskeisillä toimistoalueilla oli tyhjänä noin 820 000 neliömetriä eli 18,6 % kannasta (Helsinki Research Forum).

Toimitilatutka kokoaa aiheen luvut, määräajat ja palvelut yhteen. Avaa Toimitilatutka →

Valmiit työkalut

Toimitilavertailu ja kustannuslaskuri · Vuokra, vastike, kulut ja €/htm2 sekä kolmen tilan vertailu

Lähteet

Artikkeli on yleistä tietoa eikä korvaa viranomaisen, juristin tai neuvojan ohjetta. Tarkista ajantasainen tieto lähteistä.

Muut oppaat

Liiketilan vuokra ja ALV: milloin vuokraan lisätään arvonlisävero